親名義の土地は兄弟でどう相続する？分け方と手続きの流れを紹介

親名義の土地を相続する場合「現物分割（分筆）」「代償分割」「換価分割」の3つが基本です。本記事では、それぞれの違いや共有名義の注意点、手続きの流れなど、実家の土地相続で知っておきたいポイントを紹介します。

 

「親名義の土地の相続を兄弟でどう分ければいいのか」とお悩みの方は多いのではないでしょうか。土地の分け方は1つではなく、現物分割・代償分割・換価分割などから、兄弟それぞれの希望や土地の状況に合った方法を検討することが大切です。

 

この記事では、3つの分け方の違いや共有名義の注意点、必要な手続き、相続登記や相続税申告の期限などについて解説します。

 

 

Q1: 親名義の土地を兄弟で相続する場合、分け方はどう決めますか？

 

遺言書による指定がなく、兄弟間で土地の分け方を決める場合は、相続人全員で話し合う「遺産分割協議」を行います。主な方法は、現物分割・代償分割・換価分割です。

 

現物分割

 

現物分割は、相続財産をそのままの形で分ける方法です。土地の場合は、1つの土地をいくつかに分けて（分筆して）それぞれが取得する方法などがあります。土地を分筆する場合は、土地の測量や地積測量図などの作成が必要です。

 

分筆登記に必要な調査・測量や申請は、土地家屋調査士の専門業務です。そのため、土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。あらかじめ必要な時間や費用を確認しておくとよいでしょう。

 

代償分割

 

代償分割は、兄弟のうち1人または数人が土地などの現物を取得し、その代わりにほかの相続人へ代償金などを支払う方法です。土地を取得する人は代償金を準備する必要があるため、事前に資金計画を立てておくことが大切です。国税庁でも、現物分割が難しい場合に行われる方法として代償分割を案内しています。

 

換価分割

 

換価分割は、土地などの相続財産を売却して金銭に換え、その代金を兄弟などの相続人で分ける方法です。土地そのものより金銭のほうが分けやすい一方、売却に時間がかかる場合があります。

 

また、不動産会社に仲介を依頼すると仲介手数料がかかり、土地の売却によって譲渡所得が生じる場合は税金がかかることもあります。余裕を持って進めることが大切です。

 

出典：法務省「不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」

出典：国税庁「第19条の2《配偶者に対する相続税額の軽減》関係 19の2-8（分割の意義）」

出典：法務省「隣の土地の所有者が分からなくてお困りの方へ（分筆や地積更正の登記のとき）」

出典：国税庁「No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算」

出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」

 

 

 

2: 共有名義で相続する際の注意点は何ですか？

 

兄弟で土地を共有名義にして相続すると、利用や管理について兄弟間で調整が必要となり、将来の手続きが複雑になることがあります。

 

共有名義で相続する際の主な注意点

 

共有名義には、主に次のような注意点があります。

 

・共有物を大きく変更する場合は、原則として共有者全員の同意が必要になる

・日常的な管理については、各共有者の持分の割合に応じた多数決で決める

・共有持分がさらに相続されると、共有者が増えて権利関係が複雑になりやすい

・固定資産税は共有者が連帯して納める義務があり、管理費用などは持分に応じて負担するのが原則となる

 

共有名義の不動産では、建物の取り壊しなど大きな変更をする場合、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、日常的な管理は持分の割合に応じた多数決で決められ、建物の修繕など現状を保つための行為は、共有者が単独で行える場合があります。

 

さらに、兄弟それぞれの持分が次の世代へ相続されると、共有者が増え、権利関係や意思決定が複雑になることがあります。将来の売却や活用も考え、兄弟で相続する段階から、単独名義での取得や分筆ができるか検討しておくことも大切です。

 

株式会社アドワン・ホームでは、共有持分をめぐる相続トラブルや借地権付き住宅の売却事例を紹介しています。実際にご相談いただいたお客様の声も紹介しています。

 

出典：e-Gov法令検索「民法 第251条第1項（共有物の変更）・第252条第1項、第5項（共有物の管理）・第253条第1項（共有物に関する負担）」

出典：e-Gov法令検索「地方税法 第10条の2第1項」

出典：法務省「共有物の変更・管理に関する見直し P.30〜35」

出典：株式会社アドワン・ホーム「【無料】不動産個別相談会」

 

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Q3: 親名義の土地の相続手続きはどのような流れで進めますか？

 

親名義の土地を兄弟で相続する場合は、まず遺言書の有無と相続人を確認し、遺産分割が必要な場合は相続人全員で話し合います。分け方が決まったら遺産分割協議書を作成し、必要書類をそろえて法務局で相続登記を申請するのが基本の流れです。

 

遺言書の確認と相続人の確定

 

まずは、遺言書が残されていないかを確認します。遺言書による指定がなく、兄弟で遺産分割協議を行う場合は、亡くなった親（被相続人）の出生から死亡までの戸籍の証明書などを集め、法律上の相続人（法定相続人）を確認します。

 

遺産分割協議にもとづいて相続登記をする場合は、協議に参加した相続人全員の戸籍の証明書も必要です。あわせて、不動産の登記事項証明書などで相続する土地の登記内容を確認しておきましょう。

 

遺産分割協議書の作成（実印・印鑑証明書）

 

相続人全員で話し合い、分け方が決まったら遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には、相続人全員が印鑑証明書に登録した実印を押します。

 

相続登記では、原則として遺産分割協議を行った相続人のうち、登記を申請する相続人以外の人の印鑑証明書を添付します。遺産分割協議書は相続登記で使うため、大切に保管しておきましょう。

 

相続登記（名義変更）の申請

 

遺産分割協議書などの必要書類をそろえ、不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。

 

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由がなく義務に違反した場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

 

2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記の不動産も義務化の対象で、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。また、相続税の申告が必要な場合は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に申告します。

 

出典：法務省「登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編） P.27〜29」

出典：法務省「相続登記の義務化」

出典：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」

 

 

 

Q4: 兄弟間で話し合いがまとまらない場合はどうすればよいですか？

 

兄弟間で遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用できます。

 

遺産分割調停の概要

 

遺産分割調停は、相続人のうち1人または何人かが、ほかの相続人全員を相手方として家庭裁判所に申し立てる手続きです。

 

調停では、兄弟それぞれの事情や希望する分け方を確認し、必要に応じて解決案の提示や助言を受けながら、合意を目指して話し合います。

 

申立てには、被相続人1人につき収入印紙1,200円分の手数料と、連絡用の郵便切手が必要です。必要な郵便切手の金額は裁判所ごとに異なります。

 

話し合いがまとまらず調停が不成立になった場合は、自動的に審判手続きが始まります。裁判官が、遺産の種類や性質などの事情を考慮して、分け方を判断します。

 

出典：裁判所「遺産分割調停」

 

 

 

まとめ

 

親名義の土地を兄弟で相続する際は、現物分割・代償分割・換価分割などから、土地の状況や兄弟それぞれの希望を踏まえて分け方を検討します。共有名義にすると将来の管理や意思決定が複雑になることがあるため、相続後の売却や活用まで考えて決めることが大切です。

 

また、遺産分割がまとまった後は相続登記を忘れずに行いましょう。兄弟間で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法もあります。

 

株式会社アドワン・ホームでは、一都三県を中心に、兄弟間の相続や共有持分など事情のある不動産について、弁護士・税理士・司法書士などの士業と連携し、売却までサポートしています。土地の分け方や相続後の売却でお悩みの方は、個別相談をご利用ください。