亡くなった親の土地名義変更は必要？放置するリスクを解説

亡くなった親の土地名義変更を放置すると、2024年4月から義務化により過料のリスクがあるほか、売却不可や相続人増加の問題も生じます。

期限・必要書類・専門家への相談基準まで解説します。

 

 

Q1：亡くなった親の土地名義変更をしないとどうなる？

 

放置すると、過料の可能性・売却や担保にした借り入れのしにくさ・相続関係の複雑化・ほかの相続人の持分が差し押えの対象となる可能性があるなどのリスクがあります。

名義変更を放置するリスク

 

親が亡くなっても「急いで手続きしなくてもよいのでは」と後回しにしてしまうことは少なくありません。

ところが、土地の名義変更（相続登記）を放置していると、思わぬトラブルに発展することがあります。

 

主なリスクは次のとおりです。

 

・正当な理由なく相続登記をしないと、10万円以下の過料の対象になる可能性がある

・登記名義が亡くなった親のままだと、売却や担保設定を進めにくい

・相続人がさらに亡くなると、孫世代・ひ孫世代まで権利関係が広がる

・相続人全員の同意取得が難しくなり、遺産分割協議が長期化しやすい

・ほかの相続人に借金や税金滞納があると、その人の相続持分が差し押さえられる可能性がある

・管理負担や税負担が継続する可能性がある

 

たとえば、10年後に土地を売ろうとしたとき、その間に相続人の一人が亡くなっていると、その方のお子さんたちも手続きに関わる必要が出てきます。気づいたときには関係者が10人以上になっていた、というケースも珍しくありません。

 

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意しましょう。

 

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

 

 

 

Q2：相続登記はいつまでに必要？

 

相続で土地を取得したことを知った日から、原則3年以内に申請が必要です。

2024年義務化で変わった期限と経過措置の確認ポイント

 

これまで任意だった相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。

正当な理由なく期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

 

とくに注意したいのが経過措置です。2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない場合、経過措置として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

 

しかし、相続人が多い・遺産分割協議がまとまらない・戸籍の収集に時間がかかるといった事情で、期限内に正式な相続登記が難しいケースもあります。

 

期限内の正式な申請が難しい場合は、相続人申告登記を行うことで、相続登記の義務を履行したとみなされます。

ただし、相続人申告登記は「権利関係の公示」を目的とした手続きではなく、これだけでは不動産の売却や担保設定ができません。

売却を検討している場合は、あわせて正式な相続登記（所有権移転登記）を進める必要があるため注意しましょう。

 

 

 

Q3：名義変更にはどんな書類が必要？

 

戸籍謄本・遺産分割協議書・印鑑証明書・固定資産課税明細書などが必要です。

相続登記に必要な書類チェックリスト

 

亡くなった親の土地を名義変更するには、相続関係や不動産の内容を確認するためのさまざまな書類が必要です。

 

一般的に、準備するものは次のとおりです。

 

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍

・被相続人の住民票除票または戸籍の附票

・相続人全員の戸籍謄本

・土地を取得する相続人の住民票

・遺産分割協議書

・相続人全員の印鑑証明書

・固定資産課税明細書（または固定資産評価証明書）

・登記申請書

 

なお、相続関係説明図や委任状は、原本還付を希望する場合や代理人に依頼する場合など、状況に応じて必要になります。

 

被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める作業は、時間がかかる場合があるため注意が必要です。転籍や婚姻、改製原戸籍がある場合は、複数の自治体に請求が必要になるケースもあるため、早めに動き始めましょう。

 

相続の方法（遺産分割協議・法定相続分・遺言）によって必要書類が一部変わります。詳しくは、下記の法務局資料をご確認ください。

 

参照：法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

 

 

 

Q4：相続登記は誰に相談すればいい？

 

相続人が多い・土地を売却したい・登記漏れが不安な場合は、士業連携のある不動産会社など専門家への相談がおすすめです。

自分で進めるケースと専門家に頼むべきケースの違い

 

相続登記は自分で申請できます。相続人が少なく遺産分割協議もまとまっており、書類が明確なケースであれば、法務局に相談しながら進められる場合もあります。

 

一方で、次のようなケースでは、士業連携のある不動産会社や司法書士に相談した方が安心です。

 

・相続人が多い、または何代も前の相続登記が放置されている

・兄弟姉妹や甥・姪、面識のない相続人が含まれる

・遺産分割協議がまとまらない

・私道・共有持分・農地・山林が含まれる

・相続登記後に土地を売却したい

・空き家や空き地を早く処分したい

・税金や譲渡所得の確認が必要

 

土地の相続は「登記さえすれば終わり」ではなく、売却・活用・税務対策までトータルで考えることが大切です。

まずは気軽に相談できる不動産会社に声をかけてみてください。

 

 

 

まとめ

 

亡くなった親の土地の名義変更は、2024年4月から義務化されました。放置すると過料や売却トラブルのリスクがあります。

相続を知った日から原則3年以内に手続きが必要で、過去の相続分は2027年3月31日が期限です。

書類収集や手続きに不安がある場合は、早めに専門家へ相談しましょう。

 

株式会社アドワン・ホームでは、CFP®認定者や1級ファイナンシャル・プランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスターなどの有資格者が相談に対応しています。弁護士・税理士・司法書士とも連携しているため、相続や土地の名義変更など複雑なケースにもワンストップで対応可能です。

 

相続登記の手続きでお悩みの方は、専門家と一緒に状況を整理しながら、無理のない解決方法を検討してみてはいかがでしょうか。