離婚時の共同名義はどう解消する？不動産と親権を整理

離婚時に共同名義のまま放置すると、売却・リフォーム・ローン手続きで相手の同意が必要になるリスクがあります。

不動産の名義解消方法・住宅ローンの対処・共同親権の制度変更まで、離婚協議で確認すべき論点をわかりやすく整理します。

 

 

共同名義のまま離婚するとどうなりますか？

 

名義は自動で変わりません。共有のまま放置すると、将来の売却やリフォームに元配偶者の同意が必須となり、大きなトラブルに発展するおそれがあります。

 

放置した場合に起きる具体的なリスク

 

共同名義のまま離婚後も放置すると、不動産の管理や処分が自由にできず、以下のような問題が起こるおそれがあります。

 

・売却やリフォームの際に元配偶者の同意が必要になる

・住宅ローンの借り換えや名義変更が自由にできない

・相手の持分が差し押さえや売却の対象になる可能性がある

・再婚や相続が発生すると権利関係がさらに複雑になる

 

不動産の名義を長期間そのままにしておくと、管理や意思決定が難しくなり、将来的に大きなトラブルへ発展するおそれがあるため注意しましょう。早い段階で名義整理の方向性を決めておくことが重要です。

 

 

 

住宅ローンがない場合、共同名義はどう解消できますか？

 

住宅ローンが残っていない場合、不動産を売却して財産分与の取り決めに応じて代金を分配する方法と、一方が相手の持分相当額（代償金）を支払って単独名義に変更する方法の2つが主な選択肢です。

 

売却して財産分与する場合の流れ

 

不動産を売却して現金化し、その代金を分ける方法は、共同名義の解消手段として最もシンプルでわかりやすい方法です。共有不動産全体を売却する場合は、原則として名義人全員の同意が必要になります。

 

おおまかな進め方は次のとおりです。

 

・不動産会社へ査定を依頼し、売却可能な価格帯を把握する

・売却するかどうか、時期や条件を関係者で合意する

・購入希望者と条件調整を行い、売買契約を締結する

・決済・引き渡しと同時に売却代金を受け取る

・諸費用を差し引いたうえで、持分や合意内容に応じて分配する

 

売却は公平性が高い一方で、全員の合意形成が前提となるため、事前に方針を揃えておきましょう。

 

代償金を支払って単独名義にする場合の流れ

 

離婚後も住み続けたい場合は、不動産を取得する側が他方の持分を買い取り、単独名義へ整理する方法があります。

 

おおまかな流れは次のとおりです。

 

・不動産の評価額を算出し、持分価値を確認する

・共有者間で代償金の金額や支払い方法を調整する

・資金（自己資金・融資など）を準備する

・代償金を支払い、持分の移転手続きを行う

・所有権移転登記を行い、単独名義に変更する

 

この方法は不動産を売却せずに済む一方で、資金準備や評価額の合意が重要な論点になります。

 

 

 

住宅ローンが残っている場合、共同名義は解消できますか？

 

住宅ローンが残っている場合、金融機関の承諾なしに名義変更することはできません。売却・借り換え・債務引受など複数の対処法があり、ローン残債が売却額を上回るオーバーローンか否かによって選択できる方法が異なります。

 

家を「売却」して解消する場合（アンダーローン・オーバーローン）

 

住宅ローンが残っている場合でも、家を売却してローンを完済できれば、共同名義を解消できます。

 

まずは家の売却価格で住宅ローンを完済できるか確認しましょう。売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」であれば、売却代金でローンを完済し、残ったお金を夫婦で分けるのが一般的です。

 

一方、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関の承諾を得て任意売却を検討する必要があります。売却方法はローン残高によって異なるため、まずは残債と査定額を確認しましょう。

 

どちらかが「住み続ける」場合（借り換え・債務引受）

 

離婚後も夫婦のどちらかが自宅に住み続ける場合は、住宅ローンを単独名義に変更する必要があります。

 

一般的な方法は、住み続ける人が新たに住宅ローンを組み直して現在のローンを完済する「借り換え」や、金融機関の承諾を得て返済義務を引き継ぐ「債務引受」です。

 

ただし、どちらも金融機関の審査があり、安定した収入や返済能力が求められます。また、金融機関が承諾しなければ手続きを進められないため、離婚が決まった段階で早めに相談しましょう。

 

 

 

離婚後の親権を共同名義（共同親権）にすることはできますか？

 

2024年（令和6年）に成立した改正民法が2026年（令和8年）4月1日に施行され、離婚後も父母双方が親権を持つ共同親権を選択できるようになりました。従来の単独親権が原則だった制度から変わり、協議または家庭裁判所の判断によって共同親権を定めることが可能です。

 

改正前後の親権制度の違い

 

民法改正により、離婚後の親権の考え方が見直されました。改正前は、離婚後の親権は父母のどちらか一方のみが持つ「単独親権」が原則でした。

 

一方、改正後は、父母の協議や家庭裁判所の判断により「共同親権」も選択できるようになっています。ただし、DVや虐待のおそれがある場合など、子どもの安全や利益を確保できないと判断されるケースでは、共同親権は認められません。

 

また、すでに離婚が成立している場合でも、家庭裁判所への申立てによって親権の変更が認められる可能性があります。

 

出典：法務省民事局「民法等の一部を改正する法律の概要」　こども家庭庁「民法等改正について」

 

 

 

共同名義を解消するために離婚前に準備すべきことは何ですか？

 

離婚協議の段階で、不動産の処分方針・ローンの返済義務・養育費の支払い条件を書面（離婚協議書）にまとめておくことが重要です。公証役場で強制執行認諾文言付きの公正証書として作成しておくと、不払い時に強制執行が可能になり、支払いの履行を確保しやすくなります。

 

離婚協議書の作成と専門家（士業・不動産会社）への相談

 

離婚後のトラブルを防ぐためには、口約束ではなく離婚協議書を作成し、重要な条件を事前に明確にしておく必要があります。

 

とくに不動産や住宅ローン、養育費などの金銭が関わる内容は、後から認識のズレが生じやすいため、必ず書面に残しましょう。次のような内容を整理しておくと安心です。

 

・不動産を売却するか、どちらかが住み続けるかの方針

・住宅ローンの返済義務者と支払い方法

・養育費の金額・支払い期間・支払い方法

 

さらに、養育費など継続的な支払いについては、公正証書に「強制執行認諾文言」を入れて作成しておくと、万が一支払いが滞った場合でも差し押さえなどの手続きが可能になります。

 

司法書士や弁護士、不動産会社などの専門家に相談しながら進めることで、抜け漏れや後のトラブルを防ぎやすくなります。事前準備をしっかり行い、安心して手続きを進めましょう。

 

 

 

まとめ

共同名義のまま離婚すると、売却やリフォームのたびに元配偶者の同意が必要になり、手続きが進まなくなるリスクがあります。

 

また、不動産の名義整理は「売却」「どちらかが住み続ける場合の代償取得」「住宅ローンの整理」など複数の方法があり、状況によって対応が異なります。あわせて、親権制度の変更など家族に関する法制度の影響も踏まえて検討することが重要です。

 

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