離婚したら家はどうする？住宅ローンが残っているときは？

離婚で残った家は、売却するか、一方が住み続けて代償金を払うかの2つの方法が基本です。

判断の分かれ目は査定額とローン残高の差で、その大小によって名義・財産分与・税金の進め方まで変わることを押さえておきましょう。

 

 

Q1：離婚時に家はどう分けるべきですか？

 

売却して現金を分けるか、一方が住み続けて代償金で清算する方法が基本です。

売却か住み続けるかの2つの選択肢

 

離婚時の家の分け方は、大きく2つのパターンに分かれます。

 

・売却：家を売って住宅ローンを返済し、残った利益を夫婦で分ける

・代償分割：どちらかが住み続け、住まない側に代償金を支払う

 

代償分割の場合は、家の評価額・住宅ローン残高・持分・婚姻中の負担実態などを踏まえて、相手への支払い額を決めます。

どちらの方法が合うかは、家の査定額・ローン残高・登記名義・購入時の資金負担・親からの援助の有無などによって変わります。

 

民法768条では、離婚の当事者が相手に財産分与を請求できると定められています。家も財産分与の対象になるため、どのように分けるかを早めに整理しておくことが大切です。

 

出典：e-Gov法令検索「民法」（第768条）

 

 

 

Q2：夫名義の家でも財産分与の対象になる？

 

婚姻期間中に夫婦で取得・維持した家であれば、夫単独名義でも財産分与の対象になるのが一般的です。

名義と財産分与の関係

 

「登記名義が夫だから、妻には関係ない」と思われがちですが、必ずしもそうではありません。

婚姻中に夫婦で協力して取得・維持した家であれば、名義にかかわらず財産分与の対象になるのが一般的な考え方です。

 

たとえば、妻が専業主婦でローンを直接返済していなくても、家事や育児で家庭を支えていた実態が考慮される場合があります。

ただし、すべての家が対象になるわけではありません。

 

次のような場合は「特有財産」として扱われる可能性があります。

 

・結婚前からどちらかが所有していた家

・相続や親からの贈与で取得した家

・結婚前の貯金で支払った部分

 

名義だけで財産分与の対象かどうかが決まるわけではありません。

家の取得経緯や夫婦の協力関係を踏まえて判断することが大切です。

 

 

 

Q3：住宅ローンが残っている家はどうなる？

査定額とローン残高を比較し、アンダーローンかオーバーローンかで対応を分けます。

アンダーローンとオーバーローンで異なる対応方法

 

住宅ローンが残っている場合、まず家の査定額とローン残高を確認しましょう。その関係によって、対応が大きく変わってきます。

 

・アンダーローン：家を売ってローンを完済し、残った利益を夫婦で財産分与します。シンプルに清算できるパターンです。

・オーバーローン：売却してもローンを完済できない状態です。不足分を自己資金で補う、借り換えを検討する、金融機関と返済条件の変更を交渉する、任意売却を検討するなど、状況に応じた対応が必要です。

 

いずれの場合も、早めに家の査定を行いましょう。査定額を知らないまま話し合いを進めると、思わぬトラブルになることもあります。

 

 

 

Q4：離婚後も家に住み続けることはできる？

可能ですが、代償金・住宅ローン名義・借り換え・連帯保証人の整理が必要です。

住み続ける場合の注意点

 

「子どもの学校を変えたくない」などの理由で、離婚後もどちらかが家に住み続けるケースは少なくありません。

住み続けること自体は可能ですが、整理しておくべき点がいくつかあります。

 

・代償金：家の評価額からローン残高を引いた差額の半分を、住まない側に支払うのが一般的です。

・住宅ローン名義：離婚しても自動では変更されず、変更には金融機関の承諾や借り換えが必要です。

・登記名義：所有権の移転登記は、住宅ローンの名義、債務、担保の整理とあわせて進めます。

・連帯保証人：相手が連帯保証人の場合、外すには金融機関の承諾が必要であり、収入状況によっては借り換えが求められるなど、必ずしも外せるとは限りません。

 

たとえば、家の評価額が3,000万円でローン残高が2,000万円の場合、差額1,000万円のうち、原則として2分の1である500万円程度が目安になりますが、持分割合や資金負担の状況によって調整される場合があります。

 

また、夫名義のローンのまま妻と子どもが住み続ける場合、夫がローンの返済を止めると、滞納・競売・最終的な退去リスクが生じる可能性があります。名義や保証人の問題は、口頭の約束だけでなく書面で残しておきましょう。

 

 

 

Q5：離婚時の家の売却・名義変更・相談はどう進めるべき？

売却査定・公正証書・所有権移転登記・住宅ローン整理を専門家と進めるのが安全です。

売却・住み続ける場合の手続きの進め方

 

離婚時の家の手続きは、売却するか住み続けるかで進め方が分かれます。

 

【売却する場合】

まず複数の不動産会社に査定を依頼し、家の実勢価格を把握します。

ローン残高や仲介手数料などの諸費用を差し引いた「手残り額」を確認してから、財産分与の内容を決めましょう。

 

税金面では、受け取る側に通常、贈与税はかかりません。ただし、分与額が夫婦の協力で築いた財産などを考慮してもなお多過ぎる場合や、税逃れのための離婚とみなされた場合は、例外的に課税されることがあります。

 

出典：国税庁「No.4414 離婚して財産をもらったとき」

 

一方、不動産を渡す側には、譲渡所得税が課される場合があります。分与時の時価が取得費を上回っていると、その差額が課税対象になる仕組みです。

 

出典：国税庁「No.3114 離婚して財産をあげたとき」

 

【住み続ける場合】

次のような内容を離婚協議書に明記します。

 

・代償金の金額

・支払時期

・住宅ローンの負担者

・固定資産税の扱い

・将来売却するときの取り決め

 

金銭の支払いに関する合意は、強制執行認諾文言付きの公正証書にしておくと、支払いが滞った際に裁判を経ずに対応できる場合があります。

 

 

 

まとめ

 

離婚時の家の問題は、売却か住み続けるかの判断から始まり、住宅ローン・名義・財産分与・税金まで複数の要素が絡み合います。

まず家の査定額とローン残高を確認し、どちらの方法が現実的かを整理することが大切です。

 

決めた内容は口頭だけでなく、公正証書などの書面に残すことでリスクを減らせます。

不安な点は専門家に相談しながら、ひとつずつ確認していきましょう。

 

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