再開発がストップ！

中野区の中野サンプラザ再開発が進んでおらず、解体されずにそのままになっていることは、1年前の2025年2月に私のブログで書きました。建築費の高騰が主な要因ですが、その他の地域でも同様に再開発が進んでいないプロジェクトがあります。

今回のブログは他にも進んでいない大規模再開発を取り上げます。

 

そのプロジェクトの地は新宿。「新宿駅西南口地区開発計画」は2022年11月に都市計画決定告示がされました。京王電鉄とJR東日本が事業主体となって進める新宿駅西口・南口周辺の再開発事業ですが、既存ビルが解体されたまま新築ビルの建設が進まずに更地の状態が続いています。

概要としては、京王百貨店新宿店とルミネ新宿店 ルミネ1やその他の中小のビルを解体して、両社が共同で高層複合ビルを建設し京王百貨店とルミネの建て替えを行う大規模プロジェクトです。

このプロジェクトは「北街区」と「南街区」があり、京王百貨店・ルミネ1がある甲州街道の北側の「北街区」は新宿区西新宿1丁目、「南街区」は甲州街道を挟んで南側（渋谷区代々木2丁目）に大別されます。既存ビルなどを解体し、高層ビルを建設して、全体では約16300平米のエリアで総工費約3000億円をかけて再開発を行う、大規模プロジェクトとなっています。

南街区が先行して2023年度から既存ビルの解体作業をしているのですが、解体だけを行い高層ビルの建設に着手出来ていません。都心の一等地で鉄道事業者が主体となる大規模プロジェクトとしては極めて異例です。掲載写真の手前側のフェンスに囲まれた部分が南街区で、中央の高層ビルが南街区の南側にあるJR東日本の本社ビル（渋谷区代々木2丁目）です。

南街区の解体作業は概ね完了しているとみられ、跡地には地上37階建ての複合型高層ビルが建設される計画となっていました。しかし、京王電鉄は2025年3月に、南街区の完成時期を「2028年度の予定」から「未定」に変更しました。京王電鉄は「（建設する）建設会社が決まらない為」と説明していますが、これだけの大規模再開発で2〜3年後に竣工予定の高層ビルの建設会社が決まらないのは異例です。

京王電鉄はメディアの取材に対して「現時点では施行候補会社と協議中で、契約に至っていない為」と言います。一般的には解体を開始する時点で建設会社は決まっているものですが、資材価格や人件費上昇などによる建設コストの高騰で、建設会社が出す見積もりが京王電鉄・JR東日本側の想定を上回る総工費となり、建設会社と折り合えていない様子です。

超高層ビルになるとスーパーゼネコンと呼ばれる大手ゼネコンが技術面で受注している事情もあり、受注出来る建設会社が限られているもようです。かつての時代ように発注者側が建設会社を選ぶ構図ではなく、近年では建設会社が建設プロジェクトを選ぶ構図に様変わりしています。

この新宿の再開発は南街区が先行して完了して、後に北街区を予定しています。北街区は京王百貨店とルミネ新宿1を建て替え、2040年代に竣工する予定となっています。また京王線を少しだけ延伸して北側を走る東京メトロ丸ノ内線と直結させて、乗り換えをスムーズにする動線の変更も計画しています。

南街区の再開発が遅れると、京王百貨店やルミネ1の建て替えなどの北街区にも影響が及ぶ可能性が高くなりそうです。

この記事を書いた⼈

株式会社アドワン・ホーム　代表取締役
古田 晋一

宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®︎認定者

新卒で入社した総合不動産賃貸業者にて賃貸仲介・管理業務等に従事したのち、住友林業ホームサービス株式会社にて不動産売買仲介を経験。
営業時代に最優秀個人売上賞（全社1位）をはじめとして住友林業グループ表彰（年間全社3位以内）を複数回に渡り受賞。店長・支店長時代には店舗損益予算達成率 全社1位、営業部長時代には部門損益予算達成率 全社1位を獲得するなど、各ステージで特別表彰を受賞。